《民法典》第二编物权编第十四章增设了居住权的规定，居住权主要是指非产权人，通过合同约定或其他合法形式取得，经依法登记设立的，对他人所有的住宅占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。《民法典》注重对公民产权的保护，同时也守护老百姓居住权的安宁。居住权在《民法典》中的设立，体现了国家对于保护弱势群体的立法态度，对于近年来各地频现的“以房养老”骗局有积极的遏制作用，使犯罪分子无机可乘，切实保护老年人安享晚年。 

　　“以房养老”本是一项解决部分老年人养老问题的积极政策，全称为住房反向抵押养老保险，是指老年人将其拥有产权的房产抵押给保险公司或商业银行，但继续占有、使用该房屋至其身故，保险公司按约定定期支付其养老金；老人身故后，由保险公司取得该抵押房屋的所有权，并处分该房屋以获得收益。这一政策能够解决那些拥有较高价值房屋但收入偏低，对养老金或养老服务有刚性需求的老年人的养老问题，2014年原保监会开展以房养老试点，并于2018年扩大到全国范围开展。但这一利好政策，在实施中被犯罪分子看到了巨大的利益和可乘之机。

　　案例：

　　我市某区出现借“以房养老”概念非法集资或骗取房产的案件，受害人损失惨重。行骗者打着国家政策旗号、假借权威机构名义蒙骗老年人，以高额利息为诱饵，通过组织免费旅游、免费上课，赠送小礼品等方式慢慢对老年人进行洗脑，最后设计圈套诱骗老年人签订房屋抵押合同，套取巨额贷款获利。起初骗子公司尚能按月支付养老金，一旦资金链断裂，或幕后操作人携款潜逃，受害的老年人不仅“钱房”两空，无家可归，还背上了巨额债务。检察机关针对此类案件依法行使法律监督职责，尽可能挽回受害者损失，同时延伸社会管理职能，对于在“以房养老”骗局中相关单位存在的制度管理漏洞提出检察建议。

　　说法：

　　《民法典》中居住权的设立，对于“以房养老”骗局的产生有积极的遏制作用，老年人在参与“以房养老”项目时，除考察项目的收益率、合法性、安全性等之外，还可以通过设立居住权的方式，保障其在房屋中居住的权利不受侵害，杜绝了无房可住的风险。同时，已经设立居住权的房屋，其抵押、出售等商业价值必然受到影响，也就阻止了部分别有用心的公司和个人策划圈套骗取老年人的财产。

　　《民法典》对于居住权的设立和行使规定了相关的程序和条件，《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。该条款规定了居住权的设立方式一般是依据合同设立。第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”居住权是保障弱势群体基本居住需要的权利，因此以无偿设立为原则，有偿设立为例外。居住权属于物权的一种，适用物权公示原则，当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，更不可对抗善意第三人。第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出租来获取收益。否则将偏离这一权利设立的立法目的。第370条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。居住权的消灭有两种事由，一是约定的期限届满，一种是权利人死亡。第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”因此除以订立合同的方式设立居住权之外，法律还允许通过遗嘱方式设立居住权。

　　老有所养、老有所依是中华民族传统敬老美德，未来，居住权的应用可能会出现在婚姻财产约定、继承关系等各个方面，对有效化解婚姻家庭矛盾、设定更加合理的家庭财产关系、保障老年人安度晚年等方面发挥更加积极作用。民事主体设立居住权时要注意按照法律规定的程序有效设立，同时，老年人在日常投资理财过程中也应提高风险和法律意识，不能盲目被高额收益所诱惑，选择正规权威的保险机构和金融机构，使犯罪分子无机可乘，杜绝“以房养老”骗局的发生。

　　天津市人民检察院第一分院第六检察部供稿